Anonymous
Anonymous asked in 商業與財經租賃與房地產 · 10 years ago

美國房屋產權-Joint Tenancy和Community

夫妻都美國籍 在加州結婚5年於2009年8月買了400,000USD的房子

Joint Tenancy和 Community Property 有什麼不同?

Q1:若離婚,哪個會讓每人擁有50%房屋產權?

Q2:房貸只有夫的名字,房貸所有費用都是夫在繳.妻還是擁有50%房屋產權嗎? (2人並無小孩. 妻因英文不好 5年工作社會安全只賺6萬美金 所有花費都是夫繳.每年都合併報稅)

Update:

請問

Joint Tenancy和 Community Property 有什麼不同?

Update 2:

在Grant Deed上寫

....hereby Grant(s) to夫名and妻名,husband and wife, as joint tenants.是什麼意思?

Update 3:

請問- 如果community property也是joint tendency. 那為何在產權的擁有方式上是分開列舉的?

(方式分別為:分別財產separate property,

公同共有Tenancy-in-Common,

共同財產Joint Tenancy property,

聯合財產Community property)

Update 4:

2位對我的答案有點差別大 對不懂美國法律的我不知如何迭答案 所以延長了几天再做判斷

很感謝2位花時間回答 因為你們我多了點常識哦!

2 Answers

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  • s
    Lv 7
    10 years ago
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    結婚五年表示, 2009年買屋時, 買的屋子就是共同財產(community property). 如果離婚, 這個房子是subject to split half and half. 這與房貸無關. 不須拿出來擔心.

    你的重點是, 2009年時買的是40萬, 當時借了多少錢, 現在銀行還有多少貸款. 假設當年是20%down, 表示有32萬貸款, 不到三年的房貸, 你的銀行貸款應該還是在32萬左右. 如果今天房子賣掉, 扣掉手續費, 可能拿來還貸款只剩5-10萬的現金可以分.而不是分那個40萬的總數.

    用這個道理, 你丈夫就是手邊有現金, 也只會用這麼多錢來buy off你的50%. 至於你兩人的收入多寡, 房貸是誰賺的錢支付的, 不在這個房子的討論. 以你的case, 主要是看你有沒有辦法拿些贍養費.

    登記在deed上面的應該是會登記成joint tenancy with right of survivorship. 也就是說, 如果一方去世, 另外一方可以直接擁有, 不需經過法院的probate. 不過這裡不適用.

    2011-06-13 13:16:44 補充:

    就是說, 房子是兩人共有的. 要賣, 要抵押借錢...都需要兩個人的簽字才算數.

    2011-06-13 13:22:06 補充:

    community property通常是指在婚姻中, 某樣財產為兩人共有..said, 你夫妻倆婚後買了個車. 如果不是講好有夫買給妻, 當作是生日禮物, 這輛車就算是community property. 或是說, 兩人在婚姻當中, 買了一千股股票, 就算股票是登記先生的名字, 也算是community property.

    你們的狀況房子既是community property, 也是joint tendency. 並無違背.

    2011-06-15 13:41:54 補充:

    用很簡單的解釋Community property只用在婚姻中. 兩人結婚後, 發生的財富就是屬於communicty property. 在離婚時, 兩造的攻防戰就會發生在community property的認定. 他的律師可能會說, 自備款是他家人給他的生日禮物, (生日禮物不算共有財產)如果他可以證明這一點. 妳剩下的就只有後來的增值. 這與妳買屋時如何登記關係不大. 在離婚時, 原則上就是把所有的婚後資產減掉所有的婚後負債. 剩的就是可以拿來分的部分.

    除了婚姻, 很少人用這個名詞.

    2011-06-15 13:55:47 補充:

    但是在買賣, 登記財產時, 財產怎麼登記就有學問了. said, 一對兄妹一起買棟房屋, 登記的方式通常是Tenancy in common. 至於Tenancy in common, 妳可以去google一下. 在加州, 夫妻一起購買房地產時, agent通常會建議登記為joint tenancy with right of survivorship. 也就是說, 如果一方過世, 另一方可以直接繼承. 不需經過法院宣判. 這種登記, 有別於兄妹或其它非直系親屬的登記方式...與妳離婚的財產分法沒有什麼大關係.

    2011-06-15 13:58:38 補充:

    就算是房子整個都登記給妳, 他在deed上面完全沒有名字, 並不保證妳可以完全享有整個的房子的剩餘財產. 在離婚法庭的攻防上, 每件財產都有可能拿出來質疑, 是不是共有財產.

    Source(s): 經驗, 我住加州
  • Gary
    Lv 7
    10 years ago

    I don't know how s comes up with her answer - but you are definitely confused.

    Joint tenancy is a way how the property is owned (real estate-related) - the surviving party can get the rest without court probate.

    Community property is the arrangement of your estate after you are married (estate-related) - all assets owned after marriage will be combined and probate is not required to inherit (as the probate will be delayed until another partner is passed away as well).

    There are totally 2 different concepts.

    In answering your questions:

    1. In theory, each of the couples has half - however, the paying party can request the court for the interest of the entire house, as another party does not pay at all.

    2. Yes - in theory. Again, the husband can ask for the entire interest of the house.

    2011-06-14 13:06:29 補充:

    You are mixing with other things.

    Everything you suggest (except community property) are ways how a real estate can be owned.

    Community property is a way of financial arrangement (Bank account can be considered as well).

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