房屋增值稅與地契稅是如何計算??

一、買房子時增值稅的部分是如何斷定呢?

二、是以當初買賣時的成交價來斷定嗎?

還是有甚麼公訂價格來斷定?

三、

(A) 比如幾年前買時是買800萬,過個幾年賣時賣1000萬

這樣才需繳增值稅嗎?

(B) 那如果當初買時買了800萬,現在要賣時剩下400萬的價格

那是不是就沒有增值稅的問題?

四、還有地契稅的方面是要怎麼計算呢?

五、跟買賣時的價格有關係嗎?

六、那代書的費用要怎麼算呢?

七、以上所問的增值稅與地契稅方面與購買的對象有差別嗎?

例如:法拍屋、房屋仲介、直接與要賣的人接洽...等

2 Answers

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  • Allen
    Lv 6
    1 decade ago
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    您好,

    一、土地增值稅之徵收法源依據為土地稅法第28條之規定:

    已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地,各級政府出售或依法贈與之公有土地,及受贈之私有土地,免徵土地增值稅。

    而法條中之土地漲價總數說明如下:

    土地漲價總數額之計算公式

    土地漲價總數額=申報土地移轉現值-原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值 ×(台灣地區消費者物價總指數÷100)-(改良土地費用+工程受益費+土地重劃負擔總費用)

    (一)申報土地移轉現值:可用下列二種價格擇一為申報土地移轉現值。

    1.契約總價值:買賣雙方簽訂之契約價格,即實際交易價格。

    2.公告土地現值:為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。但契約總價值經審核低於公告土地現值者,得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。

    (二)原規定地價或前次移轉時所申報之土地移轉現值:即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值,如果沒有移轉過的土地就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。

    資料來源:巴菲特價值投資與法拍屋之土地增值稅

    http://www.wretch.cc/blog/wwimrich/533855

    所以板大您的問題三之(B),若兩次移轉時的公告現值有所上漲,即使買賣契約價格反而下跌,仍會被課徵土地增值稅。

    二、房屋評定現值*稅率(6%)=契稅,而房屋評定現值的計算方式大致上是依:房屋構造標準單價*課稅面積*路段調整率=房屋評定現值;也就是說會依照房屋的建築構造、總樓層數,來分別計算每平方公尺的單價,所以總樓層數愈高單價也會愈高。

    通常實際移轉價格(不管是法拍案或買賣案)會比房屋評定現值高很多,所以大多數的案件會依房屋評定現值來從低核課契稅,除非有特殊案例才會從高核課契稅。

    三、代書費原則上您可以找到代書公會,都有一般收費標準,然後可以再議一下價。

    四、土地增值稅是由賣方繳納,契稅則是由買方繳納,與購買對象無直接關係。

    Source(s): 巴菲特價值投資與法拍屋 - 知識全球化與服務在地化之完美結合
  • 1 decade ago

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