契稅-第14條

【契稅-第14條】

有下列情形之一者,免徵契稅:

一、各級政府機關、地方自治團體、公立學校因公使用而取得之不動產。但供營業用者,不適用之。

二、政府經營之郵政事業,因業務使用而取得之不動產。

三、政府因公務需要,以公有不動產交換,或因土地重劃而交換不動產取得所有權者。

四、建築物於建造完成前,變更起造人名義者。但依第十二條第二項規定應申報納稅者,不適用之。

五、建築物於建造完成前,其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分,因而變更起造人名義為受讓人,並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者。

【問題】

第四款所指的『建築物於建造完成前,變更起造人名義者。』,可否舉例說明?與第五款所指的『建築物於建造完成前,其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分,因而變更起造人名義為受讓人,並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者。』,有何差異?

PS.懇請高手賜教~^^

3 Answers

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  • 1 decade ago
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    看到這個問題時,一定要比較一下契稅條例第12條第2項 與 第14條第4、5款

    契稅條例第12條第2項這一條是講:「委建人以土地委託承包人代建房屋,其取得房屋所有權,應予免徵契稅。」(財政部80年11月13日台財稅字第80126566號函前段)就是自己有地,在自己的土地上請營造公司來建屋,以自己為起造人取得房屋所有權,是不用繳納契稅地。(現在也是一樣)但是這樣的規定,再聰明的台灣人的眼裡,是不可能乖乖的遵守著。所以,往昔很多建商為了要達到銷售房屋的業績,就會在預售屋的廣告上用斗大的標題說著「買預售屋可以免契稅」,以便吸引消費者前來購屋,節省一大筆契稅。但是,實際上建商是用假裝自力造屋的方式,先將他的土地過戶在你的名下,再用你的名字,向建管機關申請興建房屋(也就是原始起造人是你啦),在運用上述函釋前段:「委建人以土地委託承包人代建房屋,其取得房屋所有權,應予免徵契稅。」的規定,來達到規避契稅的效果,而且效果還不錯喔,很多建商有爽到(台語),就是「買屋免契稅」的由來。但是,政府比人民還聰明,財政部的官員在民國80年間,發現了這個稅務上的洞縫(台語)才力推這個解釋函但書的規定:「但如經稽徵機關查明實際上係向建屋者購買房屋,按實質課稅原則,仍應課徵契稅。」,且在民國88年7月15日立法進入「契稅條例」中。

    舉例1:

    甲建商與乙地主推房地預售A1、A2、A3案,丙開心下訂買A1,甲建商就會在預售案銷售快clean時,將乙地主之A1土地所有權過戶與丙,丙取得A1案之土地所有權,並同時以丙為A1該地上建物之「原始起造人」,向建管單位申請建照執照,仍由甲建商之營造公司建造,蓋到完工時,申請使用執照,上面的名字就是丙,所以用丙的名字去地政事務所辦理保存登記,做出權狀所有權人是丙,想要用這個方法規避免繳契稅。但是有現在有了契稅條例第12條第2項出現,真的原因仍然是丙向甲建商「買賣」啊,所以丙還是要繳契稅。

    舉例2:

    因為不動產經紀業管理條例第4條第3款規定:「預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。」所以規定無建照不得先行預售(但是,勇敢的台灣人還是會偷跑,所以偷跑的人就要適用舉例1),同前案,「原始起造人」甲建商。後來丙下訂買A1,甲建商將A1原為該建物之原始起造人甲變更改為丙,辦到權狀是丙,以此方法規避免繳契稅。丙向甲建商「買賣」,所以仍要繳契稅。

    舉例3:

    甲田橋仔用兒子丙做「原始起造人」,兒子丙沒有出錢,丙取得建物所有權,真正原因是甲「贈與」丙,所以丙要繳契稅。

    舉例4:

    甲田橋仔用自己做「原始起造人」,中途想要贈與給妻子乙就變更起造人,而且妻子乙沒有出錢,最後權狀所有權人是乙,想要免繳契稅。真正原因是甲「贈與」乙,所以乙要繳契稅。(夫妻贈與免土增稅、贈與稅,但不能免契稅喔!)

    契稅條例 第14條 第4項:這一條是講:建築物於建造完成前,在講第12條第2項之「範圍外」的點。

    舉例1:

    繼承;某人生前建築房屋為原始起造人,於建造完成前剉起來(台語:往生),繼承人去辦理變更起造人名義為某位繼承人,免契稅但有遺產稅的問題。

    舉例2:

    因為建築物於建造完成前,而變更後之起造人「並未取得所有權者」,宜予免徵契稅。這是立法理由中的觀念;可能中途變更起造人後又變為他人,或是蓋到未完工就無力建築而倒閉等等。

    舉例3:

    建築物於建造完成前,而信託變更起造人給受託人。(這是筆者主張的見解,非現行學說。)

    契稅條例 第14條 第5項這一條在講:

    正在建造中的房屋,因為建築房屋的人經營不善,無法完成該房屋的興建工程,而由另一建屋者承受,也就是換另一個人來「出資營造」,實質上為營繕工程之承受,不是房屋的買賣,所以不用徵收契稅,以利早日能夠完工,保障購屋者的權益。(這也是立法理由的觀念)

    請看下一下財政部90/01/19台財稅字第0900450768號函:「買賣標的尚在建造中未完工之建物且由買受人繼續興建者免契稅」。

    你問兩款有何差異,我想你一定看得出來地!本來有寫很多,但是奇摩網站說我字太多,不能貼了。

    筆者以為,若你要承接他人未建築完成之建物,而要變更起造人時,請你一定要保留你與接手之營造公司的續建契約書,以及由你自己的帳戶匯工程款項到該營造公司帳戶之資金流程紀錄。以便地方稅務局在誤認你要繳納契稅時,你可以主張不是第12條第2項的事件,而適用第14條第4或5款,方便享有免稅的優惠。

  • Anonymous
    5 years ago

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  • 浤苑
    Lv 7
    1 decade ago

    你好:

    契稅條例第12條第2項:建築物於建造完成前,因買賣、交換、贈與,以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照者,應由使用執照所載起造人申報納稅。

    例如財政部89/02/24台財稅第890451412號函

    ○○公司中途變更起造人名義為債權銀行指定之公司,如確係依照來函所附「讓與擔保契約書」規定,由○○公司繼續出資興建及銷售,於債權銀行指定之公司辦妥所有權登記後,將已銷售房屋所有權移轉與承購戶,以及未售出房屋移轉與○○公司,則該債權銀行指定之公司應僅係形式上取得房屋所有權,似無買賣、交換、贈與事實,應非屬上揭條文規定課徵契稅範圍;至於未出售房屋回復為○○公司名義部分,亦非屬契稅條例第2條規定課徵契稅範圍。惟該等房屋如經債權銀行指定之公司變價抵債,則該債權銀行指定之公司實質上係基於買賣對價取得房屋所有權,仍應課徵契稅。

    要不要課稅的徵點在於是否為因買賣、交換、贈與以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人名義,並取得使用執照者。

    如不是以前揭三種方式取得使用執照免徵契稅。

    Source(s): 財政部稅制委員會
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