? asked in 商業與財經租賃與房地產 · 1 decade ago

房子過戶 有哪些稅金要負擔 如何計算....

這棟房屋有 21年沒買賣了........

要過戶給小孩..... 如何才能節稅 [位於鬧區 ]

又有哪些稅金需負擔 請熟知律法的板友不吝賜教

如需資料 再補充 謝了

Update:

這棟房屋本是我與先生共同持有...

兒子今年27歲 9月份才會開始工作 房屋目前無抵押貸款狀態

21年前 買價実為700萬 但是買賣契約書上寫的是580萬[對方要求]

有無影響過戶的稅額

97年繳交的自用住宅房屋稅為柒千九百元

土地稅去年則是缴纳了兩萬六左右 這樣推算回去

大概要稅多少增值稅呢.......

若用贈與方式 該怎麼辦比較好呢.....請幫我算算

Update 2:

請盡量白話一點啊......謝謝

Update 3:

感謝三位熱忱回答 我知到該如何做了...謝謝

6 Answers

Rating
  • 新惟
    Lv 6
    1 decade ago
    Favorite Answer

    有哪些稅金需負擔?

    過戶需負擔稅費種類如下:

    1.契稅:按房屋現值6%計算(買賣和贈與相同)

    2.土地增值稅:依照前次移轉現值計算漲價總額計算增值稅,分為一般稅率(20%~40%)和自用住宅優惠稅率(10 %)

    3.印花稅:按照房屋害土地公告價值貼用千分之一印花

    4.贈與稅:贈與淨額超過111萬時,按累進稅率4%起算

    5.登記費:地政機關的登記規費,房屋按契價千分之一計算,土地按申報地價總額千分之一計算!

    6.書狀費:所有權狀每張80元

    如何才能節稅.....

    要過戶給小孩,有兩種方式:1.贈與2.買賣

    首先談贈與:

    目前贈與稅每人每年贈與淨額在111萬以內免徵贈與稅,房屋及土地贈與是按房屋現值及土地公告現值計算!房屋及土地公告總值超過111萬,可以採分年贈與方式逐年贈與如要縮短贈與年期,也可以利用配偶間不計入贈與總額方式,先贈與一半給配偶,再由本人及配偶同時各贈與111萬元價值的持分給小孩!

    需考慮最重要因素是土地增值稅,贈與不能申請按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅,該房屋有 21年沒買賣了,相信增值稅按一般稅率課徵應該為數可觀!

    其次是買賣:

    依遺產及贈與稅法規定,二等親屬間的買賣視同贈與,依法必須申報贈與稅,能提出價金支付證明的話,可以在申報贈與稅時主張為買賣!以買賣方式可以申報土地增值稅按自用住宅稅率課徵,即使將來被課贈與稅一樣適用!

    國稅局審查主要是資金的來源及流向,資金如果是來自父母(贈與人)或資金向父母買了之後又回到子女戶頭,都會被補徵贈與稅並罰款!這一點不可不慎!

    買賣須考慮:

    1.資金來源:小孩是否有能力購買!年紀太小的話,除非父母有事先規劃以現金每年100萬贈與,否則資金可能須由小孩向銀行申貸,如果小孩尚未成年,則銀行貸款就有困難!

    2.二等親屬間買賣案件,國稅局列管五年,小孩以貸款作為支付價金,國稅局仍會查核貸款是由誰清償!

    3.以買賣方式過戶,第二年必須申報產交易所得!

    綜合以上回答,建議您先比較以贈與方式須繳納的增值稅,和以買賣方式申請自用增值稅,可節省多少稅金(如果您符合自用住宅資格),再行決定用何種方式!

    2008-07-12 23:27:07 補充:

    白話一點:

    所謂贈與淨額:贈與的房屋和土地公告價值相加之後,扣除免稅額111萬,再扣除繳納的契稅和增值稅(稅金必須證明由兒子繳納才可以扣除)之後,就是贈與淨額!

    21年前買賣價個和這次過戶稅金無關!

    自用住宅房屋稅為7900元,推算房屋現值約658300元,所以過戶時契稅約39498元

    地價稅去年繳26000左右是無法推估公告現值是多少,但是這個金額算蠻高,是否為自用住宅地價稅呢?

    2008-07-12 23:27:15 補充:

    您如果可以提供土地權狀記載的地段,地號,面積,持分,就可以幫您查詢公告現值!

    計算土地增值稅需要您的前次(21年前)移轉公告現值才能計算漲價總額,目前數據無法計算增值稅,但可以確定一定很多!

    公告地價和公告現值並不相同,公告地價是課徵地價稅的依據,公告現值則是課徵土地增值稅的依據!

    依您提供的數據來看,房屋和土地的公告價已經超過千萬,保守估計將近1400萬,如用一年贈與(您和先生各700萬來算),則您和先生各需繳贈與稅約57萬多,合計約115萬贈與稅!

    兒子目前沒有收入,以買賣方式雖然可以節稅,卻比較危險,因為如要以貸款來作資金支付證明,國稅局也會查詢兒子的償債能力!

    2008-07-12 23:32:38 補充:

    如要作買賣,建議再等兩三年,兒子有收入證明,再用貸款來作價金支付!而價金在買賣後可以利用你們夫妻每年各贈與111萬的方式(合計222萬)來償還貸款!前提是土地增值稅要以自用住宅優惠稅率來辦財會省稅!

    如要辦贈與,只能分年贈與,估計約分六年可以贈與完畢!

    Source(s): 新惟的經驗
  • 5 years ago

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  • Anonymous
    6 years ago

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  • Anonymous
    7 years ago

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  • tracy
    Lv 5
    1 decade ago

    首先要清楚你的房子及土地的目前課稅現值是多少?

    贈與方式辦理要繳 1.贈與稅(免稅額111萬) 2.增值稅 3.契稅 4.印花稅等等

    你的房子已經21年沒有買賣了 增值稅應該不少 這部份要仔細衡量

    建議你先衡量有沒有其他的財產 總額有沒有超過遺產稅的免稅額 如果沒有超過可以不用急著 過給小孩 要不然增值稅繳的金額 搞不好比遺產稅多 

     

    遺產方式1.遺產稅(免稅額779萬.另有其他扣除額)

    Source(s): 工作
  • ㄚ彬
    Lv 7
    1 decade ago

    正常買賣需付

    土地增值稅與契稅.印花稅

    贈與需付贈與稅

    或利用每人每年111萬的贈與免稅額逐年贈與

    (可配合夫妻間贈與之優惠.那就每年有222萬贈與免稅額囉!!)

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