美芳 asked in 商業與財經稅捐台灣 · 1 decade ago

房屋買賣申報財産所得的問題~~

我要問的是「裝潢花了我五十萬元,我當年買250萬,我現要賣320萬,如果以320萬成交的話,那我的財産所得獲利就是七十萬,可是我整理房子就花了五十萬了,實質上我並沒有獲利那麼多錢,那我是不是可以拿出當初的整修發票提出證明說~我房子賣出並沒有獲利那麼多~

Update:

我從沒繳過稅~~我真的看不懂~~

Update 2:

小林:我從沒繳過稅~~我真的看不懂~~

6 Answers

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  • 1 decade ago
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    **若賠本售屋,是否仍需申報所得?

    1.依據所得稅法第17條規定,納稅義務人及其配偶、扶養親屬的財產交易損

    失,可於當年度申報的財產交易所得抵減扣除。因此即使民眾賠本售屋,

    仍是需申報所得的。

    不過如果有交易損失時,可以在未來三年內扣除財產交易所得。

    2.財產交易損失該如何認定?依據所得稅法第14條規定,如果不動產(財

    產)是出價取得,需以交易時的成交價減除原始取得成本,以及改良及移

    轉等費用後的餘額做為申報的所得額。

    3.該如何申報才能節稅:據稅務專家表示,如果是賠售的狀況,建議採用以

    實際成交價申報,因為其財產交易損失可以在未來三年內,與交易所得相

    扣抵較罰算,但需檢附不動產交易的證明文件(如民間簽訂私契上的買賣

    價格以及購買交易的證明);若無法檢附以上文件則需依據契稅單上的

    「核定契稅」,依據政府公告的核定標準計算應納稅額。

    **售屋所得如何報稅?如何節稅?

    一.個人在出售房屋時也是視為個人財產交易所得,當然必須併入年度個人綜合

    所得額中計算並申報。其申報方式有二種:

     第一種:依「實際買賣價格」申報。

     第二種:依「財政部申報標準」申報。

    其計算公式如下:

    1.實際買賣價格:依所得額申報。

     (成交價額-取得成本-售屋支付之相關費用=所得額)

    2.財政部申報標準:依所得額申報。

     (出售年度之房屋現值×利潤評定標準=所得額)

    **節稅小秘訣:

    若為虧損售屋時,一般來說依「實際買賣價格」申報會較節省,但無論如何在申報前需仔細試算二種方式,到底哪一種方式較省錢的。

    範例說明:

    何媽媽三年前購買一棟520萬元的房子,去年以500萬元之價格賠本售出,而其所支付之相關費用總計為9萬元,房屋現值為46萬元,而依財政部公佈的利潤評定標準,臺北市為24%,其所得試算如下:

    第一種:實際買賣價格

        成交價額-取得成本-售屋支付之相關費用=所得額

        500萬-520萬-9萬元=29萬(29萬元即可列入所得之減項科目)

    第二種:財政部申報標準

        出售年度之房屋現值×利潤評定標準=所得額

        46萬元×24%=110,400元(110,400元即列入所得之加項科目)

    ※加註:此範例說明僅供參考,實際應申報之稅額以財政部台北市國稅局為準。

    **繳稅時機:

    1.財產交易所得申報的年度是以房屋所有權移轉登記日期所屬年度為準,且無

    論您賣屋是賺錢或賠錢,依照規定必須要申報財產交易所得。

    2.稅率於每年綜合所得稅申報前公佈。

    3.財產交易所得=核定契價×所得標準。

    **財產交易損失,事前舉證最省事

    依據所得稅法規定,財產交易損失可以扣抵當年度的財產交易所得,如果當年度不夠扣扺,可以以後三年的財產交易所得扣除。所以納稅人如有財產交易損失,不要自認倒楣,應舉證列報扣除減稅。

    財產交易所得或損失的認定,是以出售時的成交價額,減去原來取得成本和一切改良費用後的餘額。餘額為正數就是所得;餘額為負數就是損失。

    國人最常見的財產交易有房屋及有價證券的買賣,賣房子或股票有了虧損要怎麼申報扣除呢?其中由於股票(指上市股票)買賣停徵證券交易所得之所得稅,所以即使有損失也不能扣除;而賣房子有了虧損則要將買進和賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。

    這些相關文件究竟包括那些項目呢?有原始買賣契約書(即俗稱之私契)、收付款的紀錄證明、契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費廣告費、清潔費、搬運費、土地增值稅、裝璜費等等,在支付這些費用時,相關收據和憑證都要盡量保存好,以利舉證。

    如果出售房屋提不出買賣證明文件,稽徵機關會參照當年度財政部核定的當地「房屋財產交易所得標準」向售屋人課稅。依該標準是不考慮納稅人出售房屋可能虧損情況,而一律按一定標準計算財產交易所得課稅,非常划不來。因此保存相關單據和憑證是相當重要的。

  • 6 years ago

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  • Anonymous
    7 years ago

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  • 1 decade ago

    財產所得應該不會將裝潢費用納入計算吧。

    你就將你賣掉那間房子的"契稅單"(是由買方繳納,不過代書應該會給你copy本)中有個"房屋現值",去乘上你所在地的縣市稅率就是你要申報財產交易所得的金額了。

    若你看了還是真的不懂,就拿著賣掉房子的資料去國稅局請教囉。

  • 1 decade ago

    你可以去找房屋交易時交契稅的單據,或以前的房屋稅單,以我親戚為例,賣房子四百多萬,可是交易所得只算十幾萬,而且還要乘以課稅稅率,所以需要報的房屋交易所得很有限,不像你以為的那樣。如果找不到數字可以請問協助過戶的代書。

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